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COMPARATIVO FINANCIERO Rentar o Comprar tu Casa

Quizá muchas personas se preguntan si comprar o rentar es mejor y generalmente tenemos respuestas en base a la intuición pero muy pocas veces hacemos un análisis numérico para refrendar o disipar ciertas posturas.



“Tanto rentar como comprar puede tener sus ventajas y desventajas”.


Si bien el presente análisis se efectúa desde el aspecto totalmente financiero, siempre hay el factor emocional y de pertenencia de poseer una casa, mismo que retomamos al final para tener una visión más completa.


Iniciemos a manera de relato que dos parejas, simultáneamente deciden vivir en un departamento en una colonia céntrica de la CdMx, como la Colonia Granada. Ambos adquieren un departamento con las siguientes características:


Colonia

Superficie

Precio Renta

Precio Compra

Plazo de análisis

Granada

100 m2

$21,000 pesos

$5,850,000 pesos

15 años

*Precios reales de acuerdo al portal Inmuebles 24


Para simplificar el comparativo, se consideró que ambas parejas cubren los gastos de luz, teléfono, gas y mantenimiento, por lo que se separaron del análisis.


Se estima que la pareja que compra lo hace a crédito, dado que es usual apostar por esta figura para acceder a una mejor propiedad. El período analizado fue de 15 años, considerando este el plazo de la hipoteca en el caso de la pareja 2 que compra.




La inflación del período se estimó en 5% que ha sido la que ha preponderado en el presente año, de acuerdo al INEGI.


Para hacer más realista el análisis se considera que ambas parejas tienen como ahorro el monto suficiente para el enganche del 30%, en caso de la hipoteca y la pareja que renta invierte dicha cantidad en un instrumento de inversión. La hipoteca de acuerdo a las tasas actuales se consideró a una tasa del 8% y la inversión con un rendimiento del 10% (portafolio patrimonial).


Pero no debemos olvidar que la adquisición implica gastos adicionales como impuestos, comisión de apertura de crédito, avalúo y gastos notariales que se pondera en el 8.5% del valor del inmueble. La siguiente tabla muestra el desglose de costos iniciales en la compra..


Precio Compra

Costos compra

Total Requerido

Enganche

Crédito

$5,850,000 pesos

$497,250 pesos

$6,347,250 pesos

$1,904,175 pesos

$4,443,075 pesos

Al tener un crédito de $4,443,075 implica mensualidades de $31,714 pesos y al término de 15 años, se tienen los siguientes valores:



Crédito Inicial

Pagos totales hipoteca 15 años

Aportación incluyendo enganche

Valor actualizado propiedad año 15

Plusvalía

% Plusvalía

$4,443,075 pesos

$8,212,137 pesos

$10,116,312 pesos

$12,161,730 pesos

$2,045,418 pesos

20%

Si bien la hipoteca implicó en el período cubrir casi dos veces el monto contratado, por la plusvalía del inmueble se tienen números positivos, considerando que la pareje no ha tenido que gastar en rentas, sino que aportó para tener un patrimonio neto (libre de deudas) de $12,161,730 en el año 15.


Ahora veamos que pasa con la pareja que renta.


Recordemos que para vivir en el mismo tipo de departamento, implica un pago de renta de $21,000 mensuales, y si esta pareja tiene destinado el mismo presupuesto mensual que en la hipoteca, además del monto que no usa para enganche, puede agregar a su inversión mensualmente $10,714 pesos que no van a la hipoteca ni a la renta. La tabla correspondiente muestra:


Inversión inicial

Ahorro total adicional

Aportación incluyendo rentas

Valor de la inversión en el año 15

Plusvalía

% Plusvalía

$1,904,175

$2,774,338

$10,116,312

$14,373,723

$4,257,411

42%

Si visualizamos el valor patrimonial neto de ambas opciones, es decir el valor de activos fijos o financieros descontando deuda, se tiene el siguiente comportamiento gráfico a lo largo de los 15 años.




El valor neto patrimonial, en la opción de renta durante todo el período es superior al de compra con hipoteca.


Conclusiones:


Como puede visualizarse, desde el punto de vista evidentemente financiero, la mejor opción es rentar la propiedad e invertir inteligentemente en instrumentos financieros rentables. De hecho el ejercicio se realizó con un rendimiento para un perfil patrimonial.


Algunas ventajas adicionales son la flexibilidad que da la renta a poder cambiar de colonia, ciudad o país sin mayor preocupación por una propiedad y su cuidado.


También, en caso de una contingencia financiera, se tiene la liquidez suficiente.


Otro factor que favorece el esquema de renta, es pensando en la sucesión patrimonial que al contemplar como beneficiarios en caso de fallecimiento a familiares en linea recta (padres, hijos o cónyuges), se aplica el concepto de donación de primas que evita la retención de impuestos, mientras que en el escenario del bien raíz, habrá gastos de adjudicación de dichos inmuebles.


Sin embargo, se requiere de un hábito de ahorro constante y disciplinado. Por otro lado el comprar la casa, propicia un ahorro obligado a través de las mensualidades de la hipoteca y para las personas que les cuesta mucho trabajo ahorrar es un vehículo más factible.


Adicionalmente, es preciso recordar que una decisión de este tipo no solo es financiera, sino emocional y de seguridad y arraigo que implican los bienes raíces, por lo que al final del día, estos aspectos pueden inclinar la balanza al factor activo fijo.


En una segunda pare de este blog, compararemos compra sin crédito contra renta desde el punto de vista financiero.

Blog elaborado por el Area de Analisis de www.jiconsultores.mx



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